山城重庆，山水相隔，过去只有一个中心，叫解放碑。随着交通畅达，人口增加，区域产业多元化，逐渐形成了五大商圈。

再然后，“五大”都不够了！！给整了个“18大”！

当18大提上日程，大家都紧赶慢赶修了商铺，我们身边的商铺越来越多，有些还不错，给生活带来了方便，有些差了些意思，租都租不出去。

突然间，大家发现：重庆空置的商铺好像越来越多了？

那么问题来了：在住宅政策高压，坚决遏制房价炒作，商铺会迎来投资机会吗？

今天借机说说重庆商铺这回事。

1、重庆商铺市场现状

商铺主要包括商圈铺和社区铺，另外还有一种专业市场铺，比较特殊，这不讨论。

重庆商圈蓬勃发展

前面说了，重庆特别喜欢修商圈，喜欢到什么程度？

根据2017年重庆市商务网发布的《重庆商圈发展报告》，重庆主城区商圈目标是“1+18”（1个中央商务区+18个城市核心商圈）。

具体列出来，是这些：

1个中央商务区规划总面积10平方公里=解放碑+江北嘴+弹子石

18个城市核心商圈=观音桥、南坪、三峡广场、杨家坪、大坪、嘉州、礼嘉、龙兴、蔡家、北碚、金州、两路空港、西永、陶家、九宫庙、龙洲湾、茶园、李家沱。

我了个天！

除了这些，还有大大小小几十个新购物中心，动不动5万方、10万方的规模。

先看看“五大”

“五大”当然不过剩，他们都还能吃的饱。

（来源于中国指数研究院整理）

解放碑、观音桥、南坪、杨家坪和三峡广场2017社零总额为1776.3亿元，占各自行政区社零总额之和（2725.9亿元）的65.16%，说明本区有三分之二的消费是被“五大”搞定了。（算的大数，未区分本地外地）

那如果“18大”来了，几十个购物中心分流，商圈还刚得起吗？

大家都很担心！

“18大+1CBD”本质上是按“大重庆”“新重庆”来设计和规划。必然伴随着重庆走向一流，否则过剩的风险非常大。

社区商铺又如何？

作为补充商圈和购物中心的另一类商铺--社区商铺，在商铺界有着举足轻重的地位。社区商铺的功能主要是餐饮、生活类服务、生活类购物（柴米油盐蔬菜水果肉）。

一句话：社区商铺满足生活最近1000米所必需的商品和服务。

重庆社区商铺起步还是比较早，支撑重庆社区商铺繁荣发达的关键原因是重庆人喜欢热闹，喜欢呼朋唤友聚会吃饭！

只要周边小区入住率高、人数多，即使在自生自灭的模式下，很多商铺都能存活来，他们只需要做餐饮店！小面馆、火锅馆、江湖菜、万州烤鱼、川菜、自助餐、各种鱼...再开点超市、小卖铺、水果店、理发店、面包店。存活率很高。

直到，总量过剩！商铺的配比超出实际需求，按规划设计的配比，结果住宅都是空置啊！！这样的商区商铺，就是死。

（来源于中国指数研究院整理）

这是截止到2018年6月，各区商铺存量和销售均价。

乍一眼看上去，是不是感觉有些区就像住宅价格？

目前重庆商铺去化周期接近40个月，与住宅的不足2个月形成了鲜明的对比。

选购难度很大。

稍不留神，选错了，就是被套。

衡量社区商铺的关键性要素：1、周边常住型人群的数量，2、商铺的规模与运营方式。

2、投资商铺几要素

商铺到底能不能投资呢？

当然可以，早期很多买商铺的朋友，回报率都已经达到了10%以上。

跟住宅投资本质的区别，住宅投资基本是“一锤子”买卖，赚差价，按现在的话说，属于投机倒把；而商铺投资就是细水长流，是养成类游戏。

一铺养三代，就是这么来的，收40年租金。还是非常安逸的。

所以，投资商铺的关键点，有几个：

看回报率

月租金*12/购房总投入=回报率，5%以上，算正常。8%以上，算理想，10%以上，那这个铺肯定已经养了很多年了。熟了。

租金水平不能光听销售人员说，一定要去自己调查，周边或附近同类型的商铺租金，去和店铺老板吹吹牛，别人就会告诉你了。

看辐射范围

别把社区商铺想的太多，给你说周边有飞机场，有高铁站，可以把人流量引过来，结果呢？

影响社区商铺投资回报的，终究还是本小区的住户消费，很难辐射影响更远的区域人群来消费。。。除非是形成了有特色餐饮街等。

看运营方式

开发商不自持一部分的，没有统一规划设计、招商的，100%全是卖的商铺，要不就是开发商太唯利是图，要不就是他自己都没有信心持有。

所以，这是一个关键性因素。

最好能跟开发商捆绑在一起，他有主力店自持运营。

商铺的设计合理，烟道、燃气、供电、层高、昭示性、大开间短进深等等，没有硬伤。

看升值潜力

谁都想买高回报率的，有升值潜力的商铺。

什么样的商铺才会不光收租金，还是稳步升值？

稀缺的，一定范围内，特别稀缺的，比如一个很大的社区，商铺数量却很少，比如一个纯粹的住宅区，周边有学校、医院、公园等等可以引来固定类型消费人群的设施、场所。

商铺的目标，是持续有人来消费，而且人越来越多！

重庆做垮的商铺不少，成功的也特别多，我印象最深刻的是珊瑚水岸的商业。

某某水岸的商铺业主，曾经连续多年去主管部门投诉，房交会拉横幅，闹退房，为什么？

因为他们的商铺租不出去！开发商没有自持，一卖了之，而商铺体量过大，远超出辐射人群！

另一个例子是瑞安的某某天地商业，更换了一批又一批租客，甚至都导致到了小区住房的价值，最后只能卖盘。

这又是为什么？

招商不给力是直接原因，招商为什么不给力？

一是招商团队或许不太懂重庆消费特征，二是商铺在规划设计之初，对重庆的消费习惯了解的太少。预设不足！

成功的也有很多，龙湖、东原、协信等巨头的商业一直做得很好，可能是因为他们更了解重庆。

总之，在重庆投资商铺，可以“一铺养三代”，但选择的难度大于住宅。

3、湾区的商铺价值

东原嘉阅湾

（蔡家控规图，来源于安居客）

宇宙闻名，近期频上头条，广受关注的中国-重庆-蔡家嘴，因为新盘多，大家集中推广，有百花齐放的势头。

这些楼盘里，东原嘉阅湾是最早期就进驻蔡家楼盘之一，位置不错，基本上是处于在“玉带缠腰”的“湾区”地带。以别墅和高层为主。

当蔡家其他楼盘还在呼哧呼哧卖住宅，嘉阅湾快人一步，最近开始卖商铺了。

（蔡家楼盘布局）

项目情况

重庆本土巨头东原的商业一直都不算差，有社区商铺、有滨江商业区、有集中商业区，ARC、新新PARK、东东摩、1891时光道等等，经验丰富。

对于嘉阅湾的商铺，他的定位是滨江精品社区商铺。

而且因为紧靠<西大两江实验学校>的原因，有了学区铺的价值。

整个嘉阅湾楼盘，商业配比仅约6%左右（假如总体量100万方，商业就是6万方），稀缺性很明显。

生活在嘉阅湾大约有13000多常住人口，有6000多西大两江实验学校的师生，嘉阅湾的商铺，就是做他们的生意。

而这些人，就近的生活所需，基本也是“只能”锁定在这里消费。

运营模式

对于这个社区商铺，东原自持比例是30%！

自持商铺，一个是带动整体招商，把自己的战略合作商家引进，更快成熟，二是借此给业主和租户信心，三是对自己的运营能力有信心。

本次出售的商铺，面积都不大，45-75㎡。很显然，是想主力店带动散户店，“以大拖小”的打法。

当东原自己自持部分的主力店开业了，那些租商铺做生意的人自然就来了。

投资商铺，要得是是热闹，至少要能租的出去。

PS：商铺与住宅的本质区别，在于：

1、商铺的本质是用于投资或经营，住宅长期看是被定位为“只住不炒”

2、商铺是长线眼光和角度去看持续收入，住宅是搏交易差价获利

3、政策的趋势：对住宅越来越紧，以降低住宅金融属性，鼓励实业、创业

4、住宅的投资相对简单，跟风趋势，炒作为主。商铺的投资比较难，考验人的综合分析判断的专业能力与水平

5、商铺投资，是门学问，当住宅投资放缓以后，投资商铺可以多学习观察，多接触了解，不排斥不抗拒也不狂热追求