中国人口流向大城市及以大城市为中心的都市圈进程仍处于起步阶段，日后城镇化率的提升速度将放缓，但人口向都市圈聚集，大城市化率的提升空间仍很大。

本刊特约作者 晋蔚／文

2019年下半年，房地产行业政策及融资环境有较明显改善，区域市场将呈现需求、供给、政策等各个层面的分化，销售及投资下行压力加大，弱市下龙头强者恒强。

笔者认为，2019年下半年的一二线城市房地产销售阶段性回暖，全年下行压力犹存；投资韧性犹在，下半年增速预计回落，融资端边际改善；行业集中度持续提升，龙头房企销售高增锁定业绩，迎估值切换。特别值得注意的是，随着因城施策深化落地，都市圈发展提速，货币及信贷政策边际改善，正在有望成为行业发展的新特征和驱动力。

供需双向调节

2018年12月，住建部明确2019年十大任务，其中包括“以稳地价稳房价稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展”；“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制；“坚持因城施策、分类指导，夯实城市主体责任”；“加强房地产市场供需双向调节，改善住房供应结构，支持合理自住需求”等。明确以“三稳”为工作首要目标，首次提出“市场供需双向调节”，再次强调“房住不炒”。

2018下半年以来，房地产调控政策坚持“房住不炒”的总基调，根据销售投资情况以及市场景气度做相应局部调整。

宏观政策方面，2018年7月中共中央政治局会议表示“坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制”，为近年来关于房地产政策最严厉表态；而随后10月、12月中共中央政治局会议中均未提及房地产，笔者认为，此举旨在市场景气度下行时，进行逆周期调节，起到稳定市场的作用。

2019年以来，伴随房贷利率回落、落户政策的放开等因素，部分一二线城市出现房价及地价抬升的势头。针对此情况，在4月份的中共中央政治局会议上，再度强调“房住不炒与长效机制”的落实，同时提出“一城一策、因城施策”的细化指导政策。

具体实施方面，住建部联合多部门对于房价出现过热苗头的多个城市下发政策预警：4月19日，住建部对一季度房价、地价波动幅度较大的6个城市进行了预警提示；5月18日对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。

苏州由于受益长三角一体化发展最为明显，房价出现超预期涨幅，调控加码最为严厉：5月11日，苏州出台限售政策，工业园区全域、高新区部分重点区域新建商品住房，自取得不动产权证之日起满3年后方可转让；工业园区全域二手住房，自取得不动产权证满5年后方可转让。此外，政策还实行人才优先购买、调整了土地出让报价规则。5月16日，苏州工业园区管委会将工业园区新购住房学位政策由5年调整为9年，同一家庭多名子女不受限制。随后5月24日，苏州提出年房价涨幅不超过5%的目标，体现精细化管控房价的导向。

笔者认为，未来房价稳定为长期趋势，调控政策难以大幅放松或从严，“房住不炒”为高压红线，因城施策为精细化调控思路。

因城施策深化，货币边际改善

2018年12月19-21日中央经济工作会议明确提出：2019年将“构建房地产市场健康发展长效机制，坚持‘房子是用来住的，不是用来炒的’定位，因城施策，分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。”给予因城施策更大肯定，全国部分城市自2018年12月下旬起陆续对于调控政策进行局部调整。2019年以来，中央政治局会议等多次重要场合及文件再次强调因城施策，笔者预计“因城施策”将与“房住不炒”相辅相成，成为长期房地产调控的导向政策。据统计，2018年以来，已有超过60城出台超过百次局部调控政策，方向有保有压。

2018年以来，中央对于货币政策的定调逐步发生变化，4月份中央政治局会议时隔3年再提扩大内需，货币政策从“中性”转向“松紧适度”，流动性从“维护基本稳定”，转向“合理充裕”。从2018年1月份央行实施的普惠金融定向降准开始，五次降准累计释放流动性超过3.8万亿元。展望2019年下半年，笔者认为，国内面临内外经济压力的环境下，货币政策保持宽松依旧可期，将会继续助力房地产行业尤其是需求层面的边际改善。

户籍政策放松有利人口流动

城镇化是国民经济和社会发展的重要组成部分，按照国际惯例，一个国家的城市化率达到70%才能算完成了城市化。

2017年，中国的城镇化率为58.52%，距离70%的红利节点还有11%左右的余量。而美英日等国家的城镇化率均超过80%，从这一点来看，中国的城镇化道路还有很大的发展空间。新增城镇人口的首要要求便是住房要求，新增人口对住房的要求及原有城镇居民对改善性住房的要求促使了房地产业的持续发展。

人口从农村到城市、从小城市到大城市流动仍是城镇化的大势所趋，并进一步演化为都市圈的形成与巩固。在全国人口总量增速放缓的大背景下，人才的争夺将会愈发激烈，人口净流入的城市房价及长期经济发展将获得更强支撑，反之人口净流出的城市则承受较大压力，城市间分化将愈发明显。

房地产市场增速下滑，但结构性分化会愈加显著，户籍政策放松推动人口流动性，推出人才新政及经济就业前景较好的城市获得发展先机。历史数据表明，一个城市的人口增速与当地房价呈紧密相关性，主要由于新流入人口内在置业需求；产业集中度提升使得大城市提供充足的就业机会及有良好的教育医疗资源，从而提高人均可支配收入；经济基本面的提升使得大城市具备长期吸引人口的能力，二者相辅相成。

2019年4月，发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》，表明继续加大户籍制度改革力度，在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，城区常住人口100万-300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口300万-500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

都市圈逐步成型

2019年2月，发改委《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》指出，城市群是新型城镇化主体形态，都市圈是城市群内部以超大特大城市或辐射带动功能强的大城市为中心、以1小时通勤圈为基本范围的城镇化空间形态。中国城镇化正式进入“都市圈时代”。

2019年4月，发改委《2019年新型城镇化建设重点任务》将培育发展现代化都市圈作为重点任务之一，提出按照统筹规划、合理布局、分工协作、以大带小的原则，立足资源环境承载能力，推动城市群和都市圈健康发展，构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇化空间格局。

作为城市群的核心，近年来都市圈建设呈现较快发展态势。当前，中国有上海、北京、广佛肇、杭州、深莞惠等10个2000万人以上的大都市圈，有重庆、青岛、厦漳泉等14个1000万-2000万人大都市圈。24个千万级大都市圈以全国6.7%的土地集聚约33%的常住人口，创造约54%的GDP，多数都市圈人口处于持续流入。

都市圈将促进人口和产业的集聚。随着城市的辐射，现代服务业在核心大都市集聚，制造业扩散至外围地区，都市圈城市分工发展，共同获得规模经济效益。伴随着产业的发展，在全国层面上，人口向都市圈集聚，在都市圈内部，人口向核心大都市集中。近年来，深圳、广州、杭州作为核心大都市常住人口增长迅速，深圳和广州的常住人口增量在2018年达到49.8万和40.6万人。

人口流向大城市及以大城市为中心的都市圈进程仍处于起步阶段，日后城镇化率的提升速度将放缓，但人口向都市圈聚集，大城市化率的提升空间仍很大。

今后，城市间的繁荣与衰落将并存，粤港澳、长三角、京津冀三大主要都市圈的人口及经济份额将不断上升，最终将占据中国人口及GDP的一半以上。如果说中国过去的人口流向是自西向东，现在已呈现出由全国各地向三大都市圈流动的趋势，整体上以自西向东、自北向南相结合。

作者为中银国际证券房地产行业首席分析师